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价格还是面积?阿根廷大布宜诺地区购房须知

2017-7-11 09:50| 发布者: admin| 查看: 485| 评论: 2

摘要: 阿根廷周刊7月5日讯 想在阿根廷买房的你真的了解阿根廷的房地产市场吗?布市每一个区的房价有什么差别?近些年的房价发展如何?大布市地区的房地产市场前景以及此前发生了什么?为什么房价还将继续上涨?无论你是想 ...


阿根廷周刊7月5日讯 想在阿根廷买房的你真的了解阿根廷的房地产市场吗?布市每一个区的房价有什么差别?近些年的房价发展如何?大布市地区的房地产市场前景以及此前发生了什么?为什么房价还将继续上涨?

无论你是想购买第一套房,从一套自有住房中搬走,或者是卖掉其他的住宅,你都需要知道阿根廷目前市场上的房屋参考价格,这样才不会将自己排除在市场之外。此外,还需要考虑是否是合适的时机以及房地产的活动走向,以此来评估最好的换房策略。

从整体上来看,每处不动产的价格都呈现上升趋势。最近几个月,UVA信贷公布了新行的可调整抵押贷款公告,阿根廷国家政府推动的房屋资产漂白计划创下记录,政府鼓励小投资者抛售手中的美元购置不动产,以及建造成本不断上升,这些因素的组合使得房价重新活跃了起来。

根据Navent公司(房屋信息网站Zonaprop的母公司)于4月份制作的一份布宜诺斯艾利斯市场报告显示,购房者需要支付11.4万美元才能购买到一栋位于布宜诺斯艾利斯市50平方米左右的两房公寓,如果要购买70平方米三房公寓,则房款要加到16万美元。

在布宜诺斯艾利斯市,每平方米不动产的平均价格2185美元。但根据各个区域的不同,价格区间也从Villa Lugano区的1086美元/平方米攀升至马德罗港口区的5386美元/平方米。明确的对比一下,在布宜诺斯艾利斯市最年轻奢华的社区购买20平方米房屋的价格可以在最经济的区域附近购买相当于100平方米的房屋。

Zonaprop网站上公布的布宜诺斯艾利斯市房屋美元价格一直保持着每月0.5%上浮趋势。利涅尔斯区和萨维德拉区仍然是价格涨幅最高的区,年增长率分别为12%和11%,与此同时,将2017年3月份的房屋价格与去年3月份相比,Barracas区以及Monte Castro区是仅有的两个价格出现下降趋势的区域。

Migliorisi不动产的执行合伙人迭戈·米格利里西(Diego Migliorisi)表示,“由于信贷影响的推动,二手家用房屋或者成品住房的成交量增长强劲。” 同时,对于土地的价格,他说,虽然“在过去12个月中保持稳定,”但首都北部地区是个例外,其中,由于北部地区的土地需求是非常高,因此该区的土地价格“上涨了5%至10%”。

据Zonapro的数据显示,在经过2012年10月至2014年11月这26个月的稳定后,目前的房屋销售价格增长周期开始于2014年年底。自那时以来,房屋售价累计平均增长了13%,然而,仅在过去的一年,美元价格就上涨了5.2%,而在同一时期,建筑商会以美元计算的指数上涨了18%,这蚕食了新的发展空间。迭戈·米格利里西解释说:“从国家层面来看,虽然重置价和销售价之间的差别比其他阶段较低,但价格仍然保持平衡。对于低美元和比索计价的成本逐年提高,它影响了房屋的最终价格,待售的新房价格与这些变量息息相关”。根据记录,Villa Crespo区, Chacharita区, Almagro区, Villa Urquiza区, Parque Patricios区,努涅斯区和萨维德拉区的房屋是涨价最快的区域。

另外,Altgelt商业房地产副主席弗朗西斯科·阿尔特热尔特(Francisco Altgelt)说:“在高档社区很难找到低于500美元/平方米价格的房屋,它们都轻松地超过了1000美元/平方米。由于建筑成本高,无论什么区的期房投资价格都超过了2000美元/平方米。” 导致房屋价格保持走高的一个因素是首都高档区可用土地短缺。

Navent公司执行董事费德里科·巴尼(Federico Barni)预计房屋价格会“继续上涨”。“不断涌现的信贷,施工成本的增长,房屋供应有限,乃至通货膨胀同样也在推动着价格的变化。”

然而,迭戈·米格利里西预计到,受到重置价值的影响,未来二手房屋和在建房屋的价格将出现“较大的差异。对于那些供需之间保持一致二手房来说,隐约可以预见其未来18个月的发展,它们的价格将不会出现变化。”

在对比布市和布省的房价差异时,迭戈·米格利里西说,首都地区和布省的房屋重置成本只在土地的平方米数上发生变化”,但从区域层面的价格上来看:“如果我们对拉美地区国家进行对比,还有一些国家每平方米的房屋价格是阿根廷的两倍,这使得阿根廷开始成为国际投资的替代品。”


布宜诺斯艾利斯省

同时,虽然在布宜诺斯艾利斯省的房屋平均价格较低,但也出现了不断增长的趋势。根据房产报告咨询公司最近制作的一份报告显示,2017年三月,大布市13个区域(阿韦亚内达,基尔梅斯,拉努斯,洛马斯德萨莫拉,拉普拉塔市,拉莫斯·梅希亚,阿埃多,莫隆,比森特·洛佩斯,奥利沃斯,马丁内斯,圣伊西德罗以及虎市)的两房或者三房二手公寓平均价格达到了10年来的最高水平。平均每平方米的销售价达到了2095美元/平方米,北区所有城镇的房价均超过2000美元/平方米(2445美元/平方米)。首都卫星城西部和南部区域的公寓平均价格则徘徊在1870美元/平方米。

 Alcanfores开发商、在皮拉尔市拥有192块土地的Fraher集团合伙人阿尔瓦罗·卡斯特罗(Álvaro Castro)表示,“虎市,皮拉尔和Escobar市的封闭式社区价格有所反弹。反过来,南部地区在某些项目上出现了超出预期的增长,主要表现在那些距离马德罗港车程15或20分钟的地区。”

目前,在封闭社区生活的成本可能会很高,但并不是普遍现象。Fraher集团负责人阿尔瓦罗·卡斯特罗提醒说:“在分析购买决策时,社区中拥有公寓的数量是至关重要的,因为如今不到350户住宅的封闭社区往往是那些较弱的财团组件的,其中经费分摊比额以及拖欠的风险较大,最终将影响公共费用,因此通常会面临高管理费的风险”。

在价格未来发展方向方面,阿尔瓦罗·卡斯特罗称:“总体价格趋于上升,这不仅是因为由于土地和建筑平方米的成本增加,而且还因为随着需求和融资计划的复兴,有余地让这种情况发生;在一个连5年业绩不佳的行业中,需要去改善它的现状。” 

Ayres Desarrollos公司是建设位于皮拉尔市Ayres Vila大型项目的责任公司。Ayres Desarrollos公司营销员,Landa房地产销售经理阿列霍·里奇迪(Alejo Ricciardi)说,价格仍低于启动一个类似的项目所需要的投入。“房屋的市场价值出现上升趋势,因为目前重置房屋的价格要比建筑成本高。由于需求的现状,因此价格会上涨;而供应将只是那些有品牌支持的项目。”

在Vilahaus公寓大楼中,完工的新房均价为2400美元/平方米,阁楼式均价为2300美元/平方米。这个开发公司在其他两个项目已经完工的项目上已经获得成功,即:Ayres de Pilar项目与Ayres Plaza项目。在Ayres de Pilar项目中,有1000平方米的投资土地,价格在26.5万美元至38万美元不等,与此同时,在另一个地产项目中有600平方米土地,价格从10.4万美元至16万美元不等,这些数据显示,在两年内,土地价格上涨了50%。往西区方向看的话,价格区间更能让人接受。莫雷诺郊县的地产市场上,投资土地的价格从50美元/平方米到120美元/平方米不等,新庭院住房的价格从1500美元/平方米起。Umbrales de la Merced封闭公寓开发商的商务经理埃德加多·奇斯卡(Edgardo Ciscar)指出,“应该要投资建设庭院式住家,这就是如今市场所需要的。至于价格,关键是资金问题:可以根据一个家庭的月收入来分配,以分期付款的方式购买住家。最终价格也许有竞争,但是融资的最终价格没有竞争。”对于Rural y Urbana房地产主任伊格纳西奥·奥基弗(Ignacio O'Keefe)来说,南部地区的土地因为市场现状而选择多变,但他认为,“在不久的将来,这些点将是平衡的,有增值的趋势。最近几年,这个区域二手房的价格已经大幅下跌过了,而且恢复的很慢。这就是为什么这个区域的二手房与新房价格差异明显的原因,但是二手房市场是更倾向于出现机会的市场。因为信贷的出现,二手房市场的活动会加剧。”

Grandes房地产曾开发了Fincas公寓俱乐部,而该公司在布宜诺斯艾利斯西南部Fincas de San Vicente开发的项目中,投资土地的面积从800平方米到1300平当米不等,价格从25美元/平当米起。Fincas de San Vicente开发项目商业经理罗多尔福·巴拉韦克奇亚(Rodolfo Barravecchia)表示:“也有住家建造的项目,已完工的住家起价为1000美元/平方米。”布省佳宁市还有大片土地,是一个仍然具有巨大潜力的区域,那里可以获得很好的收益。La Providencia度假村及乡村俱乐部主席简·索内为(Jan Sonnevi)表示,“佳宁市近几年增加了很多服务,这就是为什么价格会继续上涨的原因”。这个项目在当地非常有名。共有625块介于1000平方米至3000平方米之间的投资土地。于2011年5月投入推出。“土地价格达到9万美元而且付现金的投资者可以获得折扣。”最后,罗多尔福·巴拉韦克奇亚对布宜诺斯艾利斯市场与布宜诺斯艾利斯省市场进行了对比,差距非常明显:“在绿色中放松有它的好处。在Caballito区购买两房公寓的价格可以在布省购买一栋三间卧室,面积160平方米的住家。” 最好的选择是依赖于卖家优先考虑的方面:离得近或者是面积大。
(编译:时秒)


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